Leje af kontorer i København: Vil markedet fortsat være dyrt i 2026?

Markedet for leje af kontorer i København har de seneste år været præget af markant vækst i både efterspørgsel og prisniveau. Trods en afdæmpning i 2024–2025 har kontorlokaler i bydele som Indre By, Frederiksberg og Ørestad fortsat høje lejepriser, særligt for moderne, energieffektive bygninger med god infrastruktur.

Ifølge EjendomDanmark steg gennemsnitslejen på erhvervslokaler i hovedstaden med omkring 6 % i 2024, mens tomgangen faldt til under 5 %. Denne tendens viser, at København fortsat tiltrækker både internationale og danske virksomheder, især inden for teknologi, finans og grøn energi.

Hvad driver priserne på erhvervsejendomme i København?

Flere faktorer påvirker prisen på erhvervsejendomme og kommerciel ejendom i København:

1. Begrænset udbud i centrale områder – Moderne kontorbygninger i Indre By og havneområder som Nordhavn og Islands Brygge er i høj kurs.
2. Høje byggeomkostninger – Materialepriser og miljøkrav (f.eks. DGNB-certificering) presser udviklernes økonomi.
3. Bæredygtighed og energieffektivitet – Virksomheder foretrækker ejendomme med lavt energiforbrug, hvilket øger værdien på nyere byggerier.
4. Makroøkonomiske faktorer – Inflation, renteniveau og investorernes afkastkrav spiller fortsat en afgørende rolle.

Disse elementer skaber et marked, hvor efterspørgslen efter kvalitet overstiger udbuddet, hvilket kan fastholde et højt prisniveau frem mod 2026.

Tendenser for 2025–2026: Stabilisering eller fortsat prisvækst?

Markedet for leje af kontorer i København befinder sig i en interessant overgangsfase. Efter flere år med vedvarende prisstigninger på kontorlokaler og erhvervslokaler, viser 2025 de første tegn på udjævning – men ikke nødvendigvis på et egentligt prisfald.

Øget stabilitet, men ikke billigere leje

Ifølge analyser fra Colliers Danmark, Newsec Advisory og Nordea Markets forventes 2026 at blive et år med moderat stabilisering snarere end et reelt prisfald. De fleste udlejere rapporterer stadig høj belægning i attraktive områder, særligt i Indre By, Nordhavn og Frederiksberg C.

Selv om nogle virksomheder reducerer deres fysiske arealer, betyder det ikke nødvendigvis lavere priser. I stedet vælger mange at flytte til mindre, men bedre beliggende kontorer, hvilket presser efterspørgslen i premium-segmentet.

Makroøkonomiske faktorer og finansielle vilkår

Den danske økonomi forventes fortsat at vokse moderat i 2025–2026, understøttet af lav arbejdsløshed og stabile investeringer. Nationalbanken har signaleret en gradvis rentenedsættelse, hvilket kan stimulere ejendomsmarkedet og fastholde investorernes interesse for erhvervsejendomme.

Internationale fonde – særligt fra Sverige, Tyskland og Holland – har øget deres tilstedeværelse i København, fordi byen betragtes som en sikker havn for kommerciel ejendom med lav risiko og stabile afkast. Dette kapitalpres kan modvirke eventuelle prisfald.

Efterspørgsel efter bæredygtige og fleksible lejemål

Et tydeligt kendetegn for perioden 2025–2026 er, at bæredygtighed og fleksibilitet bliver de dominerende parametre.
Virksomheder kræver i stigende grad kontorer, der lever op til ESG-standarder, har lavt energiforbrug og tilbyder mulighed for fleksible arbejdszoner.

Ifølge tal fra Bygningsstyrelsen og EjendomDanmark er over 40 % af alle nye erhvervslokaler i København nu opført eller renoveret med fokus på grønne certificeringer som DGNB Guld eller LEED Platinum. Disse bygninger opnår ofte 20–30 % højere leje end ældre ejendomme.

Samtidig vokser udbuddet af coworking-miljøer og servicerede kontorer, især i bydele som Ørestad, Valby og Nordhavn. Udlejere som The Union, Spaces og Karrierehuset melder om fuld udlejning og ventelister – et klart signal om, at fleksible løsninger fortsat er attraktive.

Segmentering af markedet

Markedet bevæger sig tydeligt mod en segmenteret struktur.
Det betyder, at mens priserne på kommerciel ejendom i topsegmentet (moderne kontorbygninger med grøn profil og centralt beliggenhed) forbliver høje, vil ældre erhvervsejendomme uden energirenovering eller opdaterede faciliteter opleve faldende efterspørgsel.

Eksempler fra CBRE’s kvartalsrapport 2025-Q2 viser, at lejen for kontorer i nybyggeri i Nordhavn ligger 28 % højere end for ældre ejendomme i Amager og Sydhavnen. Denne forskel forventes at stige yderligere i 2026, efterhånden som grønne krav skærpes og lejere stiller større krav til indeklima og teknologi.

Hybridarbejde og arealoptimering

En anden væsentlig trend er arealoptimering.
Flere virksomheder reducerer deres kvadratmeterforbrug med op til 25 %, men vælger samtidig at opgradere til mere repræsentative kontorlokaler i bedre beliggenheder.
Det betyder, at selvom den samlede efterspørgsel målt i kvadratmeter falder, fastholdes prisniveauet – især i premium-områder.

Hybridarbejde betyder også, at behovet for fællesområder, mødelokaler og kreative zoner vokser. Udlejere, der tilpasser deres erhvervslokaler til denne virkelighed, forventes at opleve lavere tomgang og højere gennemsnitsleje.

Eksperternes konsensus for 2026

De fleste markedsaktører – herunder EDC Erhverv Poul Erik Bech, Home Erhverv og Nordicals – vurderer, at 2026 ikke vil bringe nogen dramatisk ændring i prisniveauerne. I stedet forventes:

• Stabil gennemsnitsleje på kontorlokaler i centrale områder (2.000–2.600 DKK/m²/år).
• Let stigning i nye bæredygtige byggerier (op til 3 % pr. år).
• Faldende priser for ældre ejendomme uden energiforbedringer.

Det betyder, at markedet i 2026 vil være mere kvalitetsafhængigt end nogensinde før. Investorer og lejere, der prioriterer miljø, fleksibilitet og beliggenhed, vil fortsat betale en præmie – mens ejendomme, der ikke følger med udviklingen, mister værdi.

Geografisk fordeling: Hvor er lejen højest?

Ifølge seneste markedsdata fra Ejendomstorvet.dk og EDC Erhverv Poul Erik Bech ser fordelingen således ud:

Tallene viser, at markedet stadig er segmenteret efter beliggenhed og bygningstype. Nye byudviklingsområder som Nordhavn og Carlsberg Byen er fortsat blandt de mest attraktive, især for teknologiske virksomheder og start-ups.

Hvordan påvirker nye arbejdsformer markedet?

Efter pandemien er hybridarbejde blevet en fast del af virksomheders struktur. Dette har ændret efterspørgslen på kontorlokaler markant:

• Flere vælger fleksible lejemål og coworking-konceptet.
• Lejemål på 200–600 m² er nu mere populære end store arealer.
• Udbydere som Regus, Zoku og Spaces udvider deres porteføljer i København.

Dette skaber et nyt marked, hvor udlejere må tænke i tilpasningsdygtige erhvervsejendomme og digital infrastruktur for at tiltrække lejere.

Eksperternes vurdering: Vil priserne falde i 2026?

De fleste analytikere forventer ingen markant prisfald. Lejen på kommerciel ejendom i København vurderes at forblive høj i 2026 på grund af:

• Stabil økonomisk vækst i Danmark
• Begrænset byggekapacitet i bymidten
• Vedvarende interesse fra udenlandske investorer
• Fokus på ESG-krav og energieffektive ejendomme

Men markedet bliver mere selektivt. Ejendomme, der ikke lever op til moderne standarder, vil opleve pres på lejeniveauerne. Dermed går udviklingen mod et kvalitetsdrevet marked snarere end et generelt dyrt marked.

Hvor finder man de bedste erhvervslejemål i København?

For virksomheder, der søger leje af kontorer, findes der flere professionelle portaler i Danmark, herunder:

• Ejendomstorvet.dk – landets største erhvervsportal
• EDC Erhverv – bred database af kontorlokaler
• Colliers.dk – international erhvervsmægler med markedsanalyser
• Lokalebasen.dk – specialiseret i fleksible kontorlejemål

Disse platforme giver mulighed for at sammenligne priser, beliggenhed og faciliteter, hvilket er afgørende for virksomheder, der ønsker at optimere driftsomkostninger i en tid med stigende rente og konkurrence.

Et differentieret, men fortsat dyrt marked

Markedsudsigterne for leje af kontorer i København viser, at 2026 næppe bringer et generelt prisfald.
Efterspørgslen på moderne, energieffektive kontorlokaler vil fortsætte med at drive priserne, mens ældre erhvervslokaler uden renovering vil miste værdi.

København fastholder sin position som Nordeuropas mest stabile marked for erhvervsejendomme, men med tydeligere skel mellem topsegment og ældre byggeri.

For virksomheder betyder det, at strategisk planlægning og markedsindsigt bliver vigtigere end nogensinde før.