NFI Management

Markedet for leje af kontorer i København har de seneste år været præget af markant vækst i både efterspørgsel og prisniveau. Trods en afdæmpning i 2024–2025 har kontorlokaler i bydele som Indre By, Frederiksberg og Ørestad fortsat høje lejepriser, særligt for moderne, energieffektive bygninger med god infrastruktur.

Ifølge EjendomDanmark steg gennemsnitslejen på erhvervslokaler i hovedstaden med omkring 6 % i 2024, mens tomgangen faldt til under 5 %. Denne tendens viser, at København fortsat tiltrækker både internationale og danske virksomheder, især inden for teknologi, finans og grøn energi.

Hvad driver priserne på erhvervsejendomme i København?

Flere faktorer påvirker prisen på erhvervsejendomme og kommerciel ejendom i København:

1. Begrænset udbud i centrale områder – Moderne kontorbygninger i Indre By og havneområder som Nordhavn og Islands Brygge er i høj kurs.
2. Høje byggeomkostninger – Materialepriser og miljøkrav (f.eks. DGNB-certificering) presser udviklernes økonomi.
3. Bæredygtighed og energieffektivitet – Virksomheder foretrækker ejendomme med lavt energiforbrug, hvilket øger værdien på nyere byggerier.
4. Makroøkonomiske faktorer – Inflation, renteniveau og investorernes afkastkrav spiller fortsat en afgørende rolle.

Disse elementer skaber et marked, hvor efterspørgslen efter kvalitet overstiger udbuddet, hvilket kan fastholde et højt prisniveau frem mod 2026.

Tendenser for 2025–2026: Stabilisering eller fortsat prisvækst?

Markedet for leje af kontorer i København befinder sig i en interessant overgangsfase. Efter flere år med vedvarende prisstigninger på kontorlokaler og erhvervslokaler, viser 2025 de første tegn på udjævning – men ikke nødvendigvis på et egentligt prisfald.

Øget stabilitet, men ikke billigere leje

Ifølge analyser fra Colliers Danmark, Newsec Advisory og Nordea Markets forventes 2026 at blive et år med moderat stabilisering snarere end et reelt prisfald. De fleste udlejere rapporterer stadig høj belægning i attraktive områder, særligt i Indre By, Nordhavn og Frederiksberg C.

Selv om nogle virksomheder reducerer deres fysiske arealer, betyder det ikke nødvendigvis lavere priser. I stedet vælger mange at flytte til mindre, men bedre beliggende kontorer, hvilket presser efterspørgslen i premium-segmentet.

Makroøkonomiske faktorer og finansielle vilkår

Den danske økonomi forventes fortsat at vokse moderat i 2025–2026, understøttet af lav arbejdsløshed og stabile investeringer. Nationalbanken har signaleret en gradvis rentenedsættelse, hvilket kan stimulere ejendomsmarkedet og fastholde investorernes interesse for erhvervsejendomme.

Internationale fonde – særligt fra Sverige, Tyskland og Holland – har øget deres tilstedeværelse i København, fordi byen betragtes som en sikker havn for kommerciel ejendom med lav risiko og stabile afkast. Dette kapitalpres kan modvirke eventuelle prisfald.

Efterspørgsel efter bæredygtige og fleksible lejemål

Et tydeligt kendetegn for perioden 2025–2026 er, at bæredygtighed og fleksibilitet bliver de dominerende parametre.
Virksomheder kræver i stigende grad kontorer, der lever op til ESG-standarder, har lavt energiforbrug og tilbyder mulighed for fleksible arbejdszoner.

Ifølge tal fra Bygningsstyrelsen og EjendomDanmark er over 40 % af alle nye erhvervslokaler i København nu opført eller renoveret med fokus på grønne certificeringer som DGNB Guld eller LEED Platinum. Disse bygninger opnår ofte 20–30 % højere leje end ældre ejendomme.

Samtidig vokser udbuddet af coworking-miljøer og servicerede kontorer, især i bydele som Ørestad, Valby og Nordhavn. Udlejere som The Union, Spaces og Karrierehuset melder om fuld udlejning og ventelister – et klart signal om, at fleksible løsninger fortsat er attraktive.

Segmentering af markedet

Markedet bevæger sig tydeligt mod en segmenteret struktur.
Det betyder, at mens priserne på kommerciel ejendom i topsegmentet (moderne kontorbygninger med grøn profil og centralt beliggenhed) forbliver høje, vil ældre erhvervsejendomme uden energirenovering eller opdaterede faciliteter opleve faldende efterspørgsel.

Eksempler fra CBRE’s kvartalsrapport 2025-Q2 viser, at lejen for kontorer i nybyggeri i Nordhavn ligger 28 % højere end for ældre ejendomme i Amager og Sydhavnen. Denne forskel forventes at stige yderligere i 2026, efterhånden som grønne krav skærpes og lejere stiller større krav til indeklima og teknologi.

Hybridarbejde og arealoptimering

En anden væsentlig trend er arealoptimering.
Flere virksomheder reducerer deres kvadratmeterforbrug med op til 25 %, men vælger samtidig at opgradere til mere repræsentative kontorlokaler i bedre beliggenheder.
Det betyder, at selvom den samlede efterspørgsel målt i kvadratmeter falder, fastholdes prisniveauet – især i premium-områder.

Hybridarbejde betyder også, at behovet for fællesområder, mødelokaler og kreative zoner vokser. Udlejere, der tilpasser deres erhvervslokaler til denne virkelighed, forventes at opleve lavere tomgang og højere gennemsnitsleje.

Eksperternes konsensus for 2026

De fleste markedsaktører – herunder EDC Erhverv Poul Erik Bech, Home Erhverv og Nordicals – vurderer, at 2026 ikke vil bringe nogen dramatisk ændring i prisniveauerne. I stedet forventes:

• Stabil gennemsnitsleje på kontorlokaler i centrale områder (2.000–2.600 DKK/m²/år).
• Let stigning i nye bæredygtige byggerier (op til 3 % pr. år).
• Faldende priser for ældre ejendomme uden energiforbedringer.

Det betyder, at markedet i 2026 vil være mere kvalitetsafhængigt end nogensinde før. Investorer og lejere, der prioriterer miljø, fleksibilitet og beliggenhed, vil fortsat betale en præmie – mens ejendomme, der ikke følger med udviklingen, mister værdi.

Geografisk fordeling: Hvor er lejen højest?

Ifølge seneste markedsdata fra Ejendomstorvet.dk og EDC Erhverv Poul Erik Bech ser fordelingen således ud:

Tallene viser, at markedet stadig er segmenteret efter beliggenhed og bygningstype. Nye byudviklingsområder som Nordhavn og Carlsberg Byen er fortsat blandt de mest attraktive, især for teknologiske virksomheder og start-ups.

Hvordan påvirker nye arbejdsformer markedet?

Efter pandemien er hybridarbejde blevet en fast del af virksomheders struktur. Dette har ændret efterspørgslen på kontorlokaler markant:

• Flere vælger fleksible lejemål og coworking-konceptet.
• Lejemål på 200–600 m² er nu mere populære end store arealer.
• Udbydere som Regus, Zoku og Spaces udvider deres porteføljer i København.

Dette skaber et nyt marked, hvor udlejere må tænke i tilpasningsdygtige erhvervsejendomme og digital infrastruktur for at tiltrække lejere.

Eksperternes vurdering: Vil priserne falde i 2026?

De fleste analytikere forventer ingen markant prisfald. Lejen på kommerciel ejendom i København vurderes at forblive høj i 2026 på grund af:

• Stabil økonomisk vækst i Danmark
• Begrænset byggekapacitet i bymidten
• Vedvarende interesse fra udenlandske investorer
• Fokus på ESG-krav og energieffektive ejendomme

Men markedet bliver mere selektivt. Ejendomme, der ikke lever op til moderne standarder, vil opleve pres på lejeniveauerne. Dermed går udviklingen mod et kvalitetsdrevet marked snarere end et generelt dyrt marked.

Hvor finder man de bedste erhvervslejemål i København?

For virksomheder, der søger leje af kontorer, findes der flere professionelle portaler i Danmark, herunder:

• Ejendomstorvet.dk – landets største erhvervsportal
• EDC Erhverv – bred database af kontorlokaler
• Colliers.dk – international erhvervsmægler med markedsanalyser
• Lokalebasen.dk – specialiseret i fleksible kontorlejemål

Disse platforme giver mulighed for at sammenligne priser, beliggenhed og faciliteter, hvilket er afgørende for virksomheder, der ønsker at optimere driftsomkostninger i en tid med stigende rente og konkurrence.

Et differentieret, men fortsat dyrt marked

Markedsudsigterne for leje af kontorer i København viser, at 2026 næppe bringer et generelt prisfald.
Efterspørgslen på moderne, energieffektive kontorlokaler vil fortsætte med at drive priserne, mens ældre erhvervslokaler uden renovering vil miste værdi.

København fastholder sin position som Nordeuropas mest stabile marked for erhvervsejendomme, men med tydeligere skel mellem topsegment og ældre byggeri.

For virksomheder betyder det, at strategisk planlægning og markedsindsigt bliver vigtigere end nogensinde før.

At sikre sig en parkeringsplads i det centrale København er en betydelig udfordring, især for virksomheder og fagfolk, der er afhængige af køretøjer i deres daglige drift. Efterspørgslen efter bekvem parkering, især i byens kerne, overstiger langt udbuddet af overjordiske muligheder. For dem, der har et behov for et pålideligt sted at parkere nær deres forretningslokaler, coworking-space eller erhvervsejendom, tilbyder underjordisk parkering en praktisk og sikker løsning. Denne artikel giver et ekspertperspektiv på processen, der dækker vigtige overvejelser og hvor man skal lede efter langsigtede lejeaftaler. 

Behovet for Underjordisk Parkering i Bykernen 

Byplanlægningen i København prioriterer cyklister og fodgængere, hvilket har resulteret i en gradvis reduktion af parkeringspladser på gaden. Denne tendens, kombineret med strenge parkeringszoner og høje gebyrer, gør daglig pendling i bil upraktisk for mange. For virksomheder med en bilpark, salgsrepræsentanter, der rejser i bil, eller blot medarbejdere, der har brug for at parkere tæt på deres kontorlokaler, udgør dette en logistisk hindring. En lejet underjordisk parkeringsplads er derfor ikke kun en bekvemmelighed, men et strategisk aktiv, der sikrer driftens kontinuitet og medarbejdertilfredshed. 

I modsætning til offentlig parkering på gaden eller korttidsparkering i garager, giver en formel lejeaftale for en underjordisk parkeringsplads garanteret tilgængelighed. Dette eliminerer den spildte tid med at køre rundt efter en plads og risikoen for bøder. Derudover tilbyder disse faciliteter øget sikkerhed, ofte med videoovervågning og kontrolleret adgang, der beskytter virksomhedens køretøjer mod tyveri og hærværk. For virksomheder, der er beliggende i moderne kontorlokaler eller coworking-centre, er en dedikeret parkeringsløsning ofte en eftertragtet fordel.  

Sådan Finder og Lejer du en Parkeringsplads 

Søgningen efter en permanent parkeringsløsning gøres bedst fra et erhvervsejendoms-perspektiv, da tilgængeligheden af sådanne pladser ofte er knyttet til byens erhvervsinfrastruktur. Mange nye eller renoverede erhvervsejendomme i det centrale København, herunder moderne kontorbygninger og coworking-hubs, er bygget med integrerede underjordiske parkeringsfaciliteter. Derfor er det første skridt at forhøre sig hos ejendomsadministrationen i din bygning eller en nærliggende. 

Store ejendomsadministrationsfirmaer og ejendomsudviklere som Jeudan og DEAS Erhverv er nøglespillere på det københavnske marked. De forvalter omfattende porteføljer af erhvervsejendomme og har ofte dedikerede parkeringsfaciliteter. At forhøre sig direkte hos dem om tilgængelige langsigtede parkeringslejemål, selvom du ikke lejer dine primære forretningslokaler af dem, kan give resultater. De kan tilbyde separate lejekontrakter for deres parkeringspladser. 

Til bredere søgninger er specialiserede onlineportaler uvurderlige ressourcer. Sider som Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk er de foretrukne platforme for erhvervsejendomme til leje i Danmark. Selvom de primært bruges til at finde forretningslokaler, kan en detaljeret søgning på disse sider afsløre annoncer, der inkluderer parkering som en nøglefunktion. Mange større ejendomme vil annoncere deres parkeringsfaciliteter, som kan filtreres for at matche dine behov. 

En praktisk mulighed for mange virksomheder er at leje en plads fra en stor parkeringsoperatør. Selskaber som APCOA Parking og Q-Park administrerer adskillige parkeringsfaciliteter, herunder underjordiske, i hele København. De tilbyder forskellige abonnementsmodeller, fra månedlige kort til specifik “nat- og weekend”-adgang, som kan skræddersys til virksomhedens behov. For eksempel giver en 24/7 erhvervsleje adgang døgnet rundt, hvilket er ideelt for virksomheder med fleksible åbningstider eller dem, der kræver konstant adgang til køretøjer. 

Lejeaftalen og Associated Omkostninger 

Et langsigtet parkeringslejemål for et erhvervskøretøj er en forretningstransaktion med specifikke vilkår og betingelser. Omkostningen er en primær overvejelse, og den varierer meget afhængigt af placeringen og typen af aftale. Som en generel regel er parkeringsomkostningerne i Københavns indre by (Indre By) blandt de højeste i landet. En dedikeret underjordisk plads kan variere fra et par hundrede til flere tusinde danske kroner om måneden, eksklusive moms. 

Lejekontrakten, eller lejeaftalen, vil skitsere afgørende detaljer ud over blot den månedlige leje. Den vil specificere aftalens varighed, ofte med et opsigelsesvarsel for opsigelse. Det er vigtigt at afklare, om lejemålet er for en fast plads eller en flydende plads, hvor du er garanteret en plads, men ikke den samme hver gang. Lejekontrakten vil også detaljere adgangsmetoder, som kan variere fra et fysisk nøglekort til automatisk nummerpladegenkendelse. For erhvervskunder er det også værd at bekræfte, om flere køretøjer kan registreres under en enkelt aftale. 

For virksomheder eller enkeltpersoner, der opererer ud af kontorfællesskaber eller coworking-faciliteter, kan parkering være en tillægsydelse. Platforme som CPH:OFFICE har ofte deres egne parkeringsfaciliteter med et fast månedligt gebyr. Dette er en bekvem mulighed, da parkeringslejemålet er integreret i den samlede aftale for din arbejdsplads, hvilket strømliner administrationen. 

Overvejer du at investere i erhvervslokaler til salg? Så er du nok interesseret i at finde ud af, hvordan du sikrer dig det bedste afkast på din investering. Med denne guide får du et godt udgangspunkt for at træffe den rette beslutning, så du kan få mest muligt ud af din investering. Vi tager nemlig et kig på nogle af de vigtigste faktorer, som kan være afgørende for rentabiliteten og afkastet for investeringsejendomme.

1. Beliggenhed

Det er næppe en overraskelse, at vi som det første fremhæver beliggenhedens betydning for erhvervslokaler til salg. Uanset om du køber private ejendomme eller erhvervsejendomme, vil beliggenheden altid have betydning, både for ejendommens pris og for det potentielle afkast.

For erhvervsejendomme har beliggenheden en stor betydning for potentielle lejeres opfattelse af lejemålet. Der er selvfølgelig flere potentielle lejere til et lejemål midt i en storby, mens udlejningsmulighederne er mere begrænset i provinsen. Derudover vil det ofte være lettere at videresælge ejendommen på et senere tidspunkt i storbyen, da der er flere potentielle købere. Omvendt vil du næsten altid skulle betale mere for erhvervslokaler til salg med en central beliggenhed.

2. Ejendomsskatter

Selve salgsprisen vil selvfølgelig være det primære fokuspunkt, når du leder efter investeringsejendomme. Det er dog også vigtigt at tage højde for alle de andre udgifter, der er forbundet med investeringen. En af disse udgifter er ejendomsskatter, som afhænger af Vurderingsstyrelsens ejendomsvurderinger. Når du leder efter potentielle investeringsmuligheder, er det derfor vigtigt at holde øje med, hvor meget du skal betale i ejendomsskat om året.

3. Lejeindtægter

For de fleste erhvervslokaler til salg vil lejeindtægterne fra ejendommen være den vigtigste indtjeningskilde, indtil den sælges videre. Sørg derfor altid for at undersøge, hvad huslejen i området ligger på, og om den er steget eller faldet i de seneste år. Det er også værd at undersøge området nærmere eller opsøge en erhvervsmægler, så du kan få en idé om, om lejeindtægterne ser ud til at stige eller falde i de kommende år. 

Her kan det bl.a. være en god idé at se på, hvor mange ledige lejemål der pt. er på markedet i området – er der mange, kan det være et tegn på, at der er nedgang, eller at området ikke er attraktivt for virksomheder at leje sig ind i.

4. Fremtidsudsigter

Erhvervsejendomme til salg er en langsigtet investering, og derfor er det også vigtigt for din beslutning at tænke på fremtidsudsigterne for en ejendom. Du kan f.eks. undersøge, om der er planlagt byudviklingsprojekter af kommunen, som kan give en bedre infrastruktur i området. Det er også værd at se på, hvor mange nybyggerier der er i gang i området – det kan både gøre området mere attraktivt og give dig flere konkurrenter. Endelig bør du også se på mulighederne for at forbedre ejendommen, så du kan opnå en højere lejeindtægt og en højere salgspris.

Der er rigtig mange diskussioner om, hvorvidt det er en god idé at leje eller investere i kontorlokaler. Begge dele har sine fordele og ulemper, men det må siges, at det er blevet mere populært at leje kontorlokaler, end det er at købe dem. Det kan der være flere årsager til, og det kan du læse meget mere om i denne artikel. 

Leje giver mere frihed

Som virksomhedsejer ved du formentligt, at det kan være svært at spå, hvordan fremtiden ser ud for din forretning. Derfor kan det være meget risikofyldt at binde sig til for meget. Markedet rykker sig hele tiden, og det gør din virksomhed også. Det er blandt andet en af grundene til, at virksomheder ikke vælger at investere i kontorlokaler, da markedet rykker sig så hurtigt. Det kan meget vel være, at din virksomhed har brug for en bestemt type kontorlokaler i en bestemt periode, men det kan hurtigt ændre sig. Derfor er det noget nemmere at komme ud af en lejekontrakt end at skulle til at sælge kontorlokaler.

Ingen uforudsete udgifter

Hvis du vælger at leje kontorlokaler, så kan du også være sikker på, at der ikke er nogle uforudsete udgifter rundt om hjørnet. Når du lejer dig ind i kontorlokaler, så er du 100% sikker på, hvad du skal betale om måneden. Der er med andre ord ingen udgifter, som pludselig kan opstå, som hvis du ejer kontorlokalerne. Hvis der eksempelvis er noget, der går i stykker, så er det dig, der skal betale for det. 

Brug dine kompetencer de rigtige steder

Hvis du vælger at investere i kontorlokaler, så skal du være opmærksom på det store arbejde, der kan ligge bag. Det kræver en del arbejde, som du eventuelt kunne have brugt på noget mere nyttigt for din virksomhed. Dette kan eksempelvis være at have 100% fokus på at udvikle virksomheden i stedet for at skulle tænke over, hvordan du bedst muligt kan indrette dine kontorlokaler. Selvom mange mener, at i det lange løb kan du spare penge på at købe kontorlokaler, så kan de penge være bedre givet ud for mange virksomheder. Dette er især de mellemstore og mindre virksomheder, som bør ligge pengene andre steder.